Приобретение жилой недвижимости – это серьезное финансовое вложение, а большинство людей на момент покупки и квартиры и вовсе вкладывают буквально все имеющиеся у них средства. В свете этого тщательность проверки приобретаемого объекта недвижимости должна быть максимальной, но практически каждый второй покупатель жилья готов взять выгодное предложение «вслепую» и лишь единицы привлекают к проверке юридической чистоты квартиры профессиональных юристов.
Могут ли риелторы проверить чистоту сделки?
Часто риэлтерская компания, которая подбирает подходящие варианты клиенту, сходу обещает «юридическую чистоту» сделки, но на практике лишь делает все то же самое, что может сделать и обычный человек, не имеющий юридических познаний. Риелтор – это не юрист, это продавец в первую очередь. Его задача – продать и как можно скорее, а потому все сомнительные моменты и неявные опасности он никогда не будет вам оглашать…
Возможны исключения, когда в компании действительно есть юрист. Но не забываем, что он так же заинтересован в эффективной работы своего руководства, зарабатывающего деньги на продажах недвижимости. А потому провести грамотную проверку юридической чистоты квартиры при покупке в состоянии лишь опытный и независимый юрист.
На что обратить внимание при покупке квартиры?
Обычно граждане ограничиваются лишь изучением документов продавца и самим фактом наличия документов на право собственности. Это позволяет выявить совсем уж сомнительные варианты жилья, но никоим образом не страхует от сложных проблем.
Вот вы, например, готовы «в лоб» спросить собственника жилья о том, не состоит ли он на учете как наркоман или алкоголик? Большинство не зададут такой вопрос из-за его некорректности, хотя «корректность» никоим образом не должна увеличивать риски потери нескольких миллионов рублей!
Обязательно поручите юристу проверку квартиры, если:
1. Приобретается «свежее» наследственное жилье, оформленное в собственность нового владельца менее чем 1-3 года назад. Более подробно о рисках при покупке наследства читайте здесь, но я рекомендую тщательно проверять все квартиры, полученные по наследству. Почему – читайте по ссылке выше.
2. Агрессивное, нервное поведение продавца. Если продавец как-то болезненно реагирует на «лишние» вопросы, касающиеся дееспособности, наследников, справок из наркодиспансера и т.д. – он чего-то боится и явно желает поскорее избавиться от квартиры.
3. Продавец действует по доверенности. А в особенности – по «старой» доверенности, выданной более полугода назад. Чем опасна доверенность? Тем, что помимо полномочий продавца, нужно еще выяснять и причины, по которым собственник поручил продажу квартиры. Потому как если доверителем, к примеру, будет являться лежачая 80-летняя бабушка, находящаяся в предпоследней стадии онкозаболевания, то шансы на претензии наследников после ее кончины возрастают в геометрической прогрессии. Вы будете уверены, что бабушка отдавала себе отчет, когда выдавала доверенность?
4. Торопливость продавца, открытое вымогательство аванса или задатка. Такое часто бывает, когда перед вами обычный мошенник. Он где-то взял или подделал документы и стремится «продать» квартиру как можно большему числу покупателей. Даже сделки здесь, скорее всего не будет, а может и будет – если, например, квартира продается втайне от имеющего право пожизненного проживания лица, вот-вот может быть арестована за долги или же продается по поддельным документам.
Говоря прямо – безопасных вариантов сделки очень и очень немного. В идеале это новая квартира, купленная не менее 3 лет назад собственником на свои деньги, не унаследованная, не проходившая процедуру приватизированная. Разумеется, таких вариантов на рынке вторичной недвижимости от силы 5%.
Какие документы нужно проверять?
Для исключения всех возможных рисков при покупке квартиры, на руках у собственника или же его законного представителя должны быть следующие документы:
1. Выписка из Реестра прав на недвижимое имущество, где будут содержаться все основные сведения об объекте.
2. Документы, послужившие основанием для регистрации права собственности. Свидетельство о праве на наследство, договор дарения или купли-продажи и т.д. Юристу это позволит оценить возможные риски оспаривания сделки.
3. Технические документы: паспорт БТИ, план, разрешения на перепланировку (если таковые были).
4. Сведения о зарегистрированных лицах. Ни в коем случае не соглашайтесь на покупку квартиры с прописанными гражданами, даже если вам дают письменные обещания съехать после регистрации сделки!
5. Сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Копии квитанций не пойдут – нужны именно справки, поскольку, будем честны, квитанцию можно легко подделать.
Обращаю внимание, что в большинстве случаев покупатель даже не заметит явных рисков при покупке той или иной квартиры, а все подводные камни сможет определить лишь грамотный адвокат.
Пример: продавец настойчиво просит аванс, мотивируя наличием других предложений о покупке, и требует приступить к оформлению сделки буквально завтра. Подозрительно? Если это собственник квартиры – просто ему нужно продать квартиру и поскорее. Так думает покупатель и соглашается на сделку, особенно если предложение квартиры действительно выгодное. А первым делом стоит проверить банк данных исполнительных производств на ФИО продавца, а заодно и судебные дела в системе ГАС «Правосудие» того суда, на территории подсудности которого живет владелец квартиры. И если там есть претензии по долгам, то квартира вполне вероятно уже арестована, но сведения о ней еще не поступили в Росреестр, или же будет арестована в момент сделки.
Как адвокат проверяет юридическую чистоту квартиры
1. Анализирует все имеющиеся документы, определяет возможные риски оспаривания сделки в будущем.
2. Запрашивает у продавца дополнительные документы, беседует с ним, задает уточняющие вопросы.
3. Готовит и направляет адвокатские запросы в государственные органы, третьим лицам и иным учреждениям.
4. Проводит проверку квартиры по общедоступным базам данных на предмет залога, ареста, возможных претензий третьих лиц.
5. По желанию клиента может оформить письменное заключение о целесообразности или нецелесообразности сделки.
Даже адвокат не сможет дать 100% гарантии в отношении ряда сделок, но он поможет свести шансы на ошибку к минимуму и сохранит ваши деньги и имущество.